Umsatzsteuer-Identifikationsnummer (USt-IdNr.)
Wir möchten Sie hiermit darauf hinweisen, dass im Zusammenhang mit der Vermietung Ihrer Ferienwohnung einige Verpflichtungen bestehen:
- Die Vermietung einer Ferienwohnung unterliegt der Umsatzsteuer. Für diese Vermietung muss bei der niederländischen Steuerbehörde eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer beantragt werden. Danach ist regelmäßig eine Umsatzsteuererklärung bei der Steuerbehörde einzureichen, es sei denn, Sie entscheiden sich nach Erhalt der Umsatzsteuer-Identifikationsnummer für die „Kleineunternehmerregelung“ (KOR).
- Der Besitz der Ferienwohnung muss in der jährlichen Einkommensteuererklärung in der sogenannten „Box 3“ angegeben werden. Dies gilt sowohl für Eigentümer mit Wohnsitz in den Niederlanden als auch im Ausland.
Im Hinblick auf die korrekte (steuerliche) Abwicklung der Vermietung Ihrer Ferienwohnung bitten wir Sie daher, uns folgende Informationen zur Verfügung zu stellen:
- Ihre Umsatzsteuer-Identifikationsnummer
- Falls zutreffend: das Bestätigungsschreiben der Steuerbehörde über Ihre Anmeldung für die „Kleineunternehmerregelung“ (KOR)
Da die Steuersysteme in den Niederlanden und den Nachbarländern unterschiedlich sind, empfehlen wir Ihnen, sich im Vorfeld über die spezifischen rechtlichen und steuerlichen Aspekte im Zusammenhang mit Freizeitimmobilien zu informieren. Einkommensteuer, Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer sind die am häufigsten vorkommenden Abgaben.
Einkommensteuer
Die Ferienwohnung fällt in Box 3.
Da viele Steuerpflichten von Ihrer persönlichen Situation abhängen, empfehlen wir Ihnen, Rat bei einem Steuerberater oder Buchhalter einzuholen oder sich an die Steuerbehörde zu wenden.
Umsatzsteuer
Wenn Sie eine Ferienwohnung erwerben und betreiben, um daraus Mieteinnahmen zu erzielen, können Sie für die Umsatzsteuer als Unternehmer gelten. Dazu müssen Sie unter anderem eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer bei Ihrem regionalen Finanzamt beantragen. Wenn Sie die Wohnung ausschließlich selbst nutzen, gelten Sie nicht als Unternehmer im Sinne der Umsatzsteuer. Erst wenn die Wohnung mindestens 140 Tage pro Jahr tatsächlich über eine professionelle Vermietungsorganisation vermietet wird, geht die Steuerbehörde davon aus, dass Sie Unternehmer sind. Tipp: Wenn Sie Ihr Ferienhaus weniger als 140 Tage pro Jahr vermieten, kann es dennoch als Vermögenswert betrachtet werden, der zur Erzielung nachhaltiger Einnahmen dient.
Umsatzsteuer (21 %) beim Erwerb einer Ferienwohnung
Beim Kauf einer neuen Ferienwohnung ist immer Umsatzsteuer zu zahlen. Eine neue Wohnung ist eine, deren Lieferung während des Baus oder spätestens 2 Jahre nach der ersten Inbetriebnahme erfolgt. Wenn Sie Ihre Ferienwohnung über eine Organisation wie Landal vermieten lassen, können Sie die Umsatzsteuer zurückfordern. Wenn Sie die Wohnung sowohl vermieten als auch privat nutzen, ist nicht die gesamte Vorsteuer abzugsfähig – der Abzug richtet sich nach dem Verhältnis zwischen Vermietungszeitraum und beabsichtigtem Eigengebrauch.
Umsatzsteuer auf die Mieteinnahmen
Die von Ihnen (als Unternehmer) erzielten Mieteinnahmen unterliegen der Umsatzsteuer zum ermäßigten Steuersatz (seit 01.01.2019: 9 %). Diese Umsatzsteuer müssen Sie an das Finanzamt abführen, es sei denn, Sie können die Kleineunternehmerregelung anwenden.
Im Steuerplan 2025 wurde vorgeschlagen, die Umsatzsteuer auf touristische Vermietung von 9 % auf 21 % zu erhöhen.
Kleineunternehmerregelung (KOR)
Weitere Informationen finden Sie auf der Website der niederländischen Regierung oder der Steuerbehörde.
Unternehmer mit maximal 20.000 € Umsatz in den Niederlanden können sich von der Umsatzsteuer befreien lassen. Das bedeutet, dass sie keine Umsatzsteuer in Rechnung stellen und keine Umsatzsteuererklärungen mehr einreichen müssen. Sie dürfen jedoch keine Vorsteuer mehr abziehen.
Wir empfehlen Käufern, mit ihrem Finanz- oder Steuerberater zu besprechen, ob diese Regelung für sie anwendbar und vorteilhaft ist.
Hello Zeeland B.V. ist kein Steuerberater. Dieser Text soll Ihnen lediglich eine Orientierung bei steuerlichen Fragen im Zusammenhang mit dem Kauf einer Freizeitimmobilie bieten. Für detaillierte Informationen und zur Überprüfung Ihrer persönlichen Situation wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater. Aus diesem Grund können aus dem obigen Text keine Rechte abgeleitet werden.
Grunderwerbsteuer
Beim Eigentumsübergang einer Immobilie fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an, auch bei einer umsatzsteuerpflichtigen Lieferung. Bei einem Kauf „kosten zu Lasten des Käufers“ (k.k.) zahlt der Käufer die Steuer; bei einem Kauf „freibleibend auf Namen“ (v.o.n.) übernimmt der Verkäufer sie. Die Grunderwerbsteuer beträgt 10,4 % des Kaufpreises.
Link Steuerbehörden (Niederländisch)